Honoraires du syndic de copropriété : ce que la loi autorise et comment les contrôler

Les honoraires du syndic de copropriété sont librement fixés entre le syndic et le syndicat des copropriétaires. Leur structure, en revanche, est imposée par la loi : un forfait pour la gestion courante, et une rémunération complémentaire limitée à des prestations énumérées par décret (article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Ce cadre repose sur un contrat type, défini par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, que le syndic professionnel doit reprendre sans en modifier le contenu. Le connaître permet de vérifier une proposition de contrat avant le vote en assemblée générale, puis de contrôler les factures en cours de mandat.

Le forfait de base du syndic couvre toute la gestion courante

Le syndic professionnel facture la gestion courante de l’immeuble sous la forme d’un forfait annuel. Toute prestation absente de la liste limitative des prestations particulières relève de ce forfait, sans supplément possible.

Pour savoir ce que couvre le forfait de base du syndic, il faut partir du contrat type. Son point 7.1.1 pose le principe : « le forfait convenu entre les parties comprend toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission, à l’exclusion des prestations limitativement énumérées à l’annexe 2 du décret du 17 mars 1967 ». Le forfait est donc la règle, et le supplément l’exception.

Dans la pratique, le forfait de base du syndic inclut notamment :

• La préparation et la tenue de l’assemblée générale annuelle,
• La tenue de la comptabilité et l’envoi des appels de fonds,
• Le règlement des prestataires de l’immeuble,
• La conservation des archives et la mise à disposition d’un extranet sécurisé,
• La souscription de l’assurance de l’immeuble,
• Les visites de l’immeuble prévues au contrat.

Ces exemples ne sont pas exhaustifs. Si une tâche de gestion courante n’est pas mentionnée dans le contrat, elle reste comprise dans le forfait : le syndic ne peut pas la facturer en supplément au motif qu’elle n’y figure pas.

Le montant du forfait, lui, est libre : le syndic le propose, et l’assemblée générale l’accepte ou le refuse en votant le contrat, à la majorité absolue de l’article 25. Le projet de contrat est accompagné d’une fiche d’information sur le prix et les prestations, qui permet de comparer plusieurs offres sur une base identique. Pour évaluer le coût global d’un syndic, forfait et prestations particulières compris, Sergic détaille les postes à comparer.

Ce vote n’est pas une formalité : c’est lui qui fonde le droit du syndic à être payé. Sans contrat écrit fixant sa rémunération, le syndic ne peut réclamer aucun honoraire, pas plus pour la période où il continuerait de gérer l’immeuble après la fin de son mandat.

Les prestations particulières obéissent à une liste limitative

En dehors du forfait de base, le syndic ne peut facturer que les prestations particulières énumérées par décret. Chacune est payée au coût horaire du contrat ou à un tarif convenu, exprimé hors taxes et toutes taxes comprises.

Certaines missions sortent du cadre de la gestion courante. La loi autorise alors une rémunération complémentaire, à une condition stricte : la prestation doit figurer dans la liste de l’annexe 2 du décret du 17 mars 1967. À défaut, aucun supplément n’est possible, quelle que soit la manière dont le contrat le présente. Cette liste se répartit en quelques familles :

• les réunions et visites supplémentaires, comme une assemblée générale en plus de l’assemblée annuelle,
• l’établissement ou la modification du règlement de copropriété, sur décision spécifique de l’assemblée générale,
• la gestion des sinistres : déplacements, mesures conservatoires, suivi du dossier auprès de l’assureur,
• les litiges et contentieux, comme la mise en demeure d’un tiers ou la constitution d’un dossier pour l’avocat,
• les travaux et études techniques, qui obéissent à des règles propres, détaillées plus bas,
• quelques autres diligences, comme la reprise de la comptabilité des exercices antérieurs.

Chaque prestation particulière est facturée soit au coût horaire fixé dans le contrat, au prorata du temps passé, soit selon un tarif convenu à l’avance. Le contrat ne prévoit qu’un seul coût horaire, assorti au plus d’une majoration unique en cas de dépassement des horaires convenus : un taux différent selon la tâche ou le collaborateur est donc exclu. La liste elle-même évolue peu. Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 y a ajouté la gestion de l’emprunt collectif souscrit au nom du syndicat des copropriétaires, une prestation encore théorique puisque, selon l’ARC (Association des responsables de copropriété), aucune banque ne propose ce type de prêt pour l’instant.

Certains frais, enfin, sont payés par le seul copropriétaire concerné, comme les frais de recouvrement des charges impayées ou ceux liés à la vente d’un lot. L’état daté, que le syndic établit lors d’une vente, est ainsi plafonné à 380 € TTC (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Les honoraires du syndic sur les gros travaux sont décidés en assemblée générale

Pour les gros travaux, le syndic peut demander une rémunération en plus du forfait. Elle est votée en même temps que les travaux et prend la forme d’un pourcentage de leur prix hors taxes, qui baisse quand le montant augmente.

Les travaux représentent souvent la dépense la plus lourde d’une copropriété. L’entretien courant et la maintenance restent pourtant dans le forfait : seuls les travaux énumérés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ouvrent droit à des honoraires spécifiques.

• Les travaux de conservation ou d’entretien qui dépassent la maintenance, comme la réfection complète d’une toiture ou un ravalement important,
• Les travaux sur les équipements communs autres que la maintenance, comme le remplacement d’une chaudière collective ou d’un ascenseur ;
• Les travaux d’amélioration,
• Les études techniques, comme un diagnostic ou un audit énergétique.

Pour ces travaux, les honoraires du syndic sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux eux-mêmes, aux mêmes règles de majorité. Les copropriétaires décident ainsi en même temps du chantier et du coût de son suivi.

Ces honoraires rémunèrent le suivi administratif, financier ou technique du chantier. Ils se calculent en pourcentage du prix des travaux hors taxes. Ce pourcentage doit être dégressif, c’est-à-dire qu’il diminue à mesure que le montant des travaux augmente : plus le chantier est important, plus la part revenant au syndic est faible. Avant le vote, il est utile de demander au syndic ce que couvre précisément ce pourcentage, surtout lorsqu’un maître d’œuvre intervient déjà sur le chantier.

Plus d’un contrat de syndic sur trois s’écarte gravement du modèle type

Selon une enquête de la CLCV (Consommation, logement et cadre de vie) publiée le 3 novembre 2025, 35 % des contrats de syndic étudiés comportent de graves violations du contrat type. Ces manquements exposent le syndic à une amende administrative.

Un cadre strict n’a d’intérêt que s’il est appliqué. L’association de consommateurs l’a vérifié sur 195 contrats de syndic proposés en 2023, et les écarts relevés ne tiennent pas à de simples maladresses de rédaction :

• Des clauses réécrites ou supprimées, alors que le syndic doit seulement remplir les blancs du modèle,
• Des prestations facturées hors de la liste autorisée, comme la mise à jour de l’état daté ou des frais administratifs pour la gestion des comptes débiteurs,
• Des honoraires affichés uniquement hors taxes, alors que le montant toutes taxes comprises doit également figurer.

Deux autres chiffres complètent ce constat. Si l’on applique le modèle à la lettre, y compris ses consignes de présentation, 71 % des contrats ne sont pas conformes. Et 17 % prévoient des tarifs horaires différents selon la tâche ou la personne qui l’exécute, alors que le contrat type n’autorise qu’un seul coût horaire.

Ces manquements ne sont pas sans risque pour le syndic. Depuis le 1er juin 2020, les agents de la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) peuvent sanctionner le non-respect du contrat type par une amende administrative, dont le montant peut atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une société (article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965). Cette amende ne répare pas pour autant le préjudice de la copropriété, qui n’en perçoit rien : pour récupérer des sommes facturées à tort, le syndicat des copropriétaires doit engager sa propre action en justice, comme le rappelle l’ARC.

Les copropriétaires disposent de plusieurs leviers de contrôle

Les copropriétaires contrôlent les honoraires du syndic à trois moments : avant le vote du contrat, en comparant plusieurs offres ; pendant le mandat, grâce au conseil syndical ; et après coup, devant le juge, pour obtenir la restitution des sommes indues.

Le premier contrôle a lieu avant même la signature. Lorsque l’assemblée générale doit désigner un syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat, sauf si l’assemblée générale précédente l’en a dispensé par un vote à la majorité absolue (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). Tout copropriétaire peut aussi demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour l’examen d’un autre projet de contrat.

Le renouvellement du contrat mérite la même attention. Dans une affaire jugée le 10 juin 2026 (RG n° 23/07507), la cour d’appel de Paris a condamné un syndic qui avait ajouté à son contrat, un mois avant la vente des combles de l’immeuble, une commission de 15 % sur cette vente, puis facturé 46 500 €. Pour manquement à son devoir d’information et de loyauté, il doit en rembourser 90 %. Cette décision d’appel reste liée à son cas, mais la leçon est générale : une clause ajoutée juste avant une opération importante doit être lue de près.

Une fois le contrat signé, le conseil syndical prend le relais. Sa mission légale est d’assister le syndic et de contrôler sa gestion : il peut comparer chaque facture de prestation particulière à la liste prévue au contrat et demander les justificatifs. Les pratiques irrégulières peuvent être signalées à la DGCCRF.

Il reste le recours au juge lorsque des sommes ont déjà été versées. Dans un arrêt du 27 février 2025 (troisième chambre civile, n° 23-14.697, publié au bulletin), la Cour de cassation a jugé que lorsque la décision de l’assemblée générale qui a désigné le syndic est annulée, les honoraires perçus doivent être restitués au syndicat des copropriétaires, même si le syndic a effectivement géré l’immeuble pendant cette période.

Questions fréquentes

Textes applicables

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : articles 10-1, 18-1 A, 21 et 25.
• Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : article 44, annexe 1 (contrat type) et annexe 2 (prestations particulières).
• Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic.
• Décret n° 2020-153 du 21 février 2020 fixant le plafond de l’état daté.
• Décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 modifiant le décret du 17 mars 1967.
• Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-14.697 ; CA Paris, pôle 4, ch. 2, 10 juin 2026, RG n° 23/07507.