Dans un bail commercial, les conditions de sous-location sont strictement encadrées par les conditions générales du bail et par la loi.
1 – Article L145-31 du Code de commerce (Sous-location bail commercial):
“Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous location totale ou partielle est interdite.
En cas de sous location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte. Lorsque le loyer de la sous location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée conformément aux dispositions de l’article L145-56.
Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte. Si malgré l’autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s’il omet de répondre, il est passé outre”.
Généralement, le bailleur accepte souvent et sans trop de difficultés ; il suffit souvent de lui en faire la demande et celle-ci est d’autant plus facilement acceptée qu’il s’agit de sociétés du même groupe et / ou avec le même dirigeant.
Ensuite, même si l’autorisation est donnée dans les conditions particulières du bail, le locataire doit ensuite informer le propriétaire et lui demander s’il souhaite concourir à l’acte. Celui-ci à 15 jours pour faire connaître sa décision. S’il omet de répondre, son accord est considéré comme implicite.
2 – Modèle de courrier d’information de sous-location bail commercial
<Sur votre papier entête>
<Nom du bailleur>
<Coordonnées du bailleur>
<Lieu>, le <date du jour>,
PAR LETTRE RECOMMANDÉE AVEC A.R : <Numéro AR>
Monsieur,
Suivant acte en date du <Date de signature du bail>, la société <Nom du bailleur>a consenti à la société <Nom de la société locataire>, un bail à usage commercial portant sur divers locaux dépendant d’un immeuble sis à <Adresse des locaux>.
Aux termes de l’article XX du Chapitre XX – CONDITIONS PARTICULIÈRES de ce bail, il a été notamment stipulé :
« Le bailleur autorise d’ores et déjà le Preneur à sous louer une partie des locaux à :
- la société <Société 1>
- la société <Société 2>
- la société <Société2>
- etc …
J’ai l’honneur de vous faire connaître que la société <Nom de la société locataire> entend user de l’autorisation de sous-location qui lui a été ainsi donnée.
Je vous serai obligé de bien vouloir me faire connaître si vous entendez concourir à l’acte.
Dans l’affirmative, je vous indiquerai les jours, heure et lieu prévus pour la signature des contrats.
Veuillez agréer, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
<Prénom + Nom
<Fonction>
<Signature>
3 – Exemple de conditions générales de sous-location dans un bail commercial
Le Preneur ne pourra remettre à la disposition de quiconque en conférant la jouissance a un tiers, sous quelque forme que ce soit, et mémo sous forme de prêt, sous-location ou autrement, tout ou partie de ses locaux sans le consentement express et par écrit du Bailleur.
Dans le cas où la sous-location partielle des locaux serait autorisée, il est expressément convenu que (‘ensemble des locaux objets du présent bail conservera un caractère indivisible dans la commune intention des parties.
Ainsi, le Bailleur ne sera pas tenu au renouvellement des sous-locations à l’expiration du contrat.
Toute sous-location devra avoir lieu par acte authentique ou sous seing prive auquel le Bailleur sera appelé.
Les sous-locataires devront s’obliger solidairement avec le Preneur au paiement des loyers et a (‘exécution des conditions du bail. Quant au Preneur, il restera garant et répondant solidaire de son sous locataire et de tous sous-locataires successifs du paiement des loyers et de (‘exécution du Bail.
En outre, tous ceux qui seront devenus successivement sous-locataires demeureront tenus envers le Bailleur, solidairement entre eux et avec le Preneur au paiement des loyers, et à l’exécution des conditions du bail pendant toute la durée de celui-ci, alors même qu’ils ne seraient plus dans les lieux et auraient même cédé leur droit.
4 – Exemple de clauses particulières pour autoriser une / des sous-locations
Le bailleur autorise d’ores et déjà, le preneur à sous-louer une partie des locaux à :
- la société <Société 1>
- la société <Société 2>
- la société <Société2>
- etc …
Pour utiliser et personnaliser ce modèle de courrier de demande de sous-location bail commercial, il vous suffit de faire un « Copier & Coller » du texte de cet article dans votre traitement de texte.
Confronté à des problèmes récurrents d’ordre fiscal, de Ressources Humaines et Administratifs de par mon activité professionnelle, je partage ici mes expériences et mes connaissances.
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