Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial du fait de la prochaine démolition totale ou partielle de l’immeuble dans lequel le preneur exploite son fonds de commerce rendue nécessaire en raison de son état d’insalubrité reconnu par l’Administration, le locataire peut prétendre, aux termes de l’article L 145-17 du Code de commerce, à un droit de priorité, en cas de reconstruction par le propriétaire d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, pour louer un de ces locaux.
Pour bénéficier de ce droit, le preneur doit notifier au propriétaire, par acte extrajudiciaire, son intention d’en user en lui faisant connaître son nouveau domicile. Cette formalité doit être effectuée lorsqu’il quitte les lieux ou au plus tard dans les trois mois qui suivent. Tout changement ultérieur de domicile doit également être porté à sa connaissance dans les mêmes formes (article L 145-19).
Ce droit de priorité est limité, en cas de construction d’un immeuble de superficie supérieure à celle de l’immeuble initial, à des locaux de superficie équivalente à celle des précédents locaux ou à des locaux susceptibles de satisfaire aux mêmes besoins commerciaux (article L 145-20 alinéa 1). En outre, si tous les anciens locataires ne peuvent se réinstaller dans l’immeuble reconstruit par manque de place, seront prioritaires ceux bénéficiant des baux les plus anciens et qui auront manifesté leur volonté d’occuper les locaux (article L 145-20 alinéa 2).
Afin que le locataire, qui a manifesté sa volonté d’user de ce droit, soit informé de cette reconstruction, le bailleur doit lui notifier, également par acte extrajudiciaire, qu’il est prêt à lui consentir un nouveau bail. Le preneur dispose alors d’un délai de trois mois pour faire connaître sa décision, délai au-delà duquel le propriétaire peut disposer à sa guise du local proposé. Le non-respect de ces obligations expose le bailleur au paiement de dommages et intérêts sur demande du locataire (article L 145-19 alinéas 2, 3 et 4).
Exemple de lettre de demande du droit de priorité d’un bail commercial en cas de reconstruction
<Sur papier entête du preneur>
<Nom de l’huissier de justice >
<Coordonnées de l’huissier>
A <A compléter>, le <date du jour>
N/Réf. : <A compléter>
Objet : demande du bénéfice du droit de priorité
Maître,
Par exploit du … de maître …, huissier à …, M…, en sa qualité de bailleur, nous a donné congé pour le …, l’immeuble dans lequel nous exploitions le fonds de commerce de … devant être totalement (ou : partiellement) démoli en raison de son état d’insalubrité reconnu par l’Administration.
Or, nous entendons pouvoir bénéficier du droit de priorité institué par l’article L 145-17 du Code de commerce au cas où le bailleur (ou : son ayant droit) reconstruirait un immeuble comprenant des locaux commerciaux. En conséquence, conformément à l’article L 145-20 du code susmentionné, nous vous saurions gré de bien vouloir lui notifier, avant le …, notre intention d’user de ce droit en lui indiquant notre nouveau domicile, tel qu’il figure en entête.
Vous remerciant par avance de la rapidité avec laquelle vous traiterez de ce dossier, je vous prie de recevoir, Maître, mes salutations distinguées.
<Nom et prénom>
<Signature>
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